17 avril 2024
Propriétaire d’immeuble
Généralement, la vente d’un immeuble d’habitation occupé antérieurement est exonérée de la TPS et de la TVQ. Il existe par contre des situations où de telles ventes sont taxables :
Lorsque le vendeur a demandé des crédits et remboursements de taxes sur intrants (CTI/RTI) à l’égard de l’acquisition de l’immeuble ou des améliorations apportées à celui-ci et que la vente n’est pas faite à la suite d’un changement d’utilisation, la vente est taxable;
Lorsque l’immeuble d’habitation était utilisé à titre de logement provisoire (location taxable à court terme);
Si l’immeuble d’habitation n’est plus habitable au moment de la vente, la vente sera généralement considérée comme taxable par les autorités fiscales;
Si le terrain de l’immeuble d’habitation est de plus d’un demi-hectare, la partie qui excède cette superficie de terrain n’est généralement pas considéré comme faisant partie de l’immeuble d’habitation, à moins que l’on puisse démontrer qu’un tel fonds est raisonnablement nécessaire à l’utilisation de l’immeuble comme lieu de résidence pour des particuliers.
La valeur excédentaire du terrain vendu avec la résidence pourrait être taxable en TPS/TVQ, notamment, si le vendeur n’est pas un particulier ou une fiducie personnelle ;
Si une partie du terrain ou de l’habitation sert à des activités commerciales, cette partie n’est pas réputée nécessaire à l’utilisation de l’immeuble comme lieu de résidence et pourrait être taxable en TPS/TVQ. Par exemple, un garage attenant à l’habitation qui sert à rendre des services de réparation de véhicules.
Recommandations
L’offre d’achat et le contrat de vente concernant un immeuble d’habitation occupé antérieurement devraient prévoir des dispositions afin de confirmer que la plupart des exceptions indiquées ci-dessus ne sont pas applicables à la vente, lorsque la déclaration du vendeur stipule que la vente de l’immeuble d’habitation est exonérée de TPS/TVQ. Cela protège l’acheteur d’une éventuelle réclamation de TPS/TVQ par le vendeur, à la suite d’une vérification par les autorités fiscales, s’il s’avère que la déclaration du vendeur à l’effet que la vente est exonérée de TPS/TVQ est erronée.
En effet, les articles 194 LTA et 235 LTVQ, prévoient que si le vendeur déclare que la vente est exonérée et que l’acheteur ne sait pas ou ne devrait pas savoir qu’il ne s’agit d’une vente taxable, c’est le vendeur qui doit assumer les taxes sur la vente de l’immeuble.
